甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，适用的所得税税率为25%，每年均按净利润的10%计提盈余公积。
（1）2010年12月31日，甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期开始日为12月31日，租期3年，年租金240万元，于每年年初支付。该办公楼原值3 000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧，至出租时已累计使用10年，累计计提折旧600万元，未计提减值，转为投资性房地产后折旧方法、净残值等与转换前一致。税法与会计规定的折旧年限、折旧方法以及净残值相同。
（2）2011年，由于道路修整，该出租办公楼出现减值迹象，当年末甲公司预计此办公楼未来现金流量的现值为2 000万元，公允价值减去处置费用后的净额为2 150万元。
（3）2012年1月1日，甲公司经调查得到，此办公楼所在地的房产交易市场已经比较成熟，办公楼满足了以公允价值模式计量的条件，决定对该房产由成本模式转为公允价值模式计量，当日该办公楼的公允价值为2 700万元。2012年12月31日的公允价值为3 000万元，2013年12月31日的公允价值为3 100万元。
（4）2014年1月1日甲公司收回租赁期满的办公楼，同日以3 200万元的价格出售给丙公司，取得价款并存入银行。
假定不考虑其他因素。
<1> 、根据资料（1），判断投资性房地产的转换日并说明理由，并做出自用房地产转为投资性房地产的分录。
<2> 、根据资料（2），确定该办公楼2011年末的可收回金额，并说明此办公楼是否应该确认减值，如果需要确认，计算减值金额并编制相关分录。
<3> 、编制甲公司2011年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录；计算甲公司因该项投资性房地产对2011年营业利润的影响金额。
<4> 、根据资料（3），编制2012年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。
<5> 、根据资料（4），编制甲公司出售投资性房地产的分录。
计算分析 甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，适用的所得税税率为25%，每年均按...
发表时间：2017-07-10 来源：新财会 点击：
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正确答案： 投资性房地产的转换日为2010年12月31日；理由：自用房地产改为出租，则转换日通常为租赁期开始日，也就是本题中的2010年12月31日（1分）。
自用房地产转换为投资性房地产的分录为：
借：投资性房地产3 000
累计折旧600
贷：固定资产3 000
投资性房地产累计折旧600（1分）
Convert date of investment property is December 31st 2010; Reason: selfuse property changes to rent, so generally convert date is date of starting lease, in this case it is December 31st 2010 also.
The entries of selfuse property changes to rent are:
Dr.Investment property 3 000
Accumulative depreciation 600
Cr.Fixed assets 3 000
Accumulative depreciation of investment property 600（3分）
办公楼2011年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者，所以可收回金额为2 150万元；（0.5分）办公楼计提减值前的账面价值＝3 000－600－（3 000－600）/（50－10）＝2 340（万元），账面价值＞可收回金额，应该计提减值，减值金额＝2 340－2 150＝190（万元）（0.5分），分录为：
借：资产减值损失190
贷：投资性房地产减值准备190（0.5分）
借：递延所得税资产47.5
贷：所得税费用47.5（0.5分）
The recoverable amount of office building at the end of 2011 is the higher of present value of expected future cash flow and net amount of fair value minus disposal cost, so recoverable amount is 2.15 million Yuan; the book value of office building before provision for impairment＝3 000－600－（3 000－600）/（50－10）＝2 340(ten thousand Yuan), book value＞recoverable amount, impairment shall be made, impairment amount＝2 340－2 150＝190(ten thousand Yuan), entries are:
Dr.Assets impairment loss 190
Cr.Impairment of investment property 190
Dr.Deferred income tax assets 47.5
Cr.Income tax expense 47.5（3分）
甲公司2011年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录为：
借：银行存款240
贷：预收账款240（0.5分）
借：预收账款240
贷：其他业务收入240（0.5分）
借：其他业务成本60
贷：投资性房地产累计折旧60（0.5分）
此业务对甲公司2011年营业利润的影响金额＝240－60－190＝－10（万元）（0.5分）
In 2011,the entries of Jia Company received rental, recognized rental income and carried forward cost are:
Dr.Cash at bank 240
Cr.Receipt in advance 240
Dr.Receipt in advance 240
Cr.Other business income 240
Dr.Other business income 60
Cr.Accumulative depreciation of investment property 60
This transaction affects the amount of business profit ＝240－60－190＝－10(ten thousand Yuan)（3分）
2012年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录为：
借：投资性房地产——成本3 000
投资性房地产累计折旧660
投资性房地产减值准备190
贷：投资性房地产3 000
投资性房地产——公允价值变动300
递延所得税资产（190×25%）47.5
递延所得税负债90
盈余公积41.25
利润分配——未分配利润371.25（2分）
Jia Company converts investment property from cost model to fair value model in 2012, the entries are:
Dr.Investment property－cost 3 000
Accumulative depreciation of investment property 660
Impairment of investment property 190
Cr.Investment property 3 000
Investment property－fair value change 300
Deferred tax assets (190×25%) 47.5
Deferred tax liability 90
Surplus reserve 41.25
Profit distribution－undistributed profit 371.25（3分）
甲公司出售投资性房地产的分录为：
借：银行存款3 200
贷：其他业务收入3 200（1分）
借：其他业务成本2 700
公允价值变动损益400
贷：投资性房地产——成本3 000
——公允价值变动100（1分）
Jia Company sells investment property, the entries are:
Dr：Cash at bank 3 200
Cr：Other business income 3 200
Dr：Other business cost 2 700
Fair value change profit or loss 400
Cr：Investment property——cost 3 000
——fair value change 100（3分）
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