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案例分析 2005年3月,甲公司与乙公司签订的租赁合同约定:甲公司将其面积为500平方米的办公用...

发表时间:2017-01-21    来源:新财会    点击:    

2005年3月,甲公司与乙公司签订的租赁合同约定:甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司;租期25年;租金每月1万元,以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整;乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后,乙公司依约支付租金,甲公司依约交付了该房屋。2010年6月,乙公司为改善条件,未经甲公司同意,在该房屋内改建一间休息室,并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施,乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升,租金大涨,甲公司要求提高租金,乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋,并通知了乙公司,乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司,并办理了所有权变更登记手续。

要求:

根据合同法律制度的规定,回答下列问题:

(1)租赁合同约定的25年租期效力如何?简要说明理由。

(2)甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施?简要说明理由。

(3)甲公司将房屋出售给丙公司后,租赁合同是否继续有效?简要说明理由。

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正确答案:
答案解析:

(1)20年的部分有效,5年的部分无效。根据规定,租赁合同的期限超过20年的,超过部分无效。本题中,租赁合同约定的25年租期中的20年的部分是符合规定的,5年的部分无效。

(2)有权。承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,如未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本题中,乙公司改建休息室、安装整体橱柜等设施,未经甲公司同意,所以甲公司可以要求乙公司拆除休息室及设施。

(3)有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本题中,丙公司取得房屋所有权是在乙公司的租期内,所以不影响乙公司的租赁合同。

统计:共计5969人答过, 平均正确率84.59%

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